Wat is een onverdeelde boedel?

Een onroerende zaak (terrein, kavel, pand) waarvan de laatst bekende eigenaar die in de officiële registers staat, is overleden en sindsdien is er geen scheiding en deling toegepast. Met andere woorden: de overerving is niet geregeld.

Wat zien we dan?

• een stuk terrein zonder een levende eigenaar, en in het gunstigste geval, vele erfgenamen die weliswaar bekend zijn, maar niemand kan aanduiden welk gedeelte van het terrein hem/haar toekomt of
• er zijn zoveel erfgenamen, dat er geen bruikbare delen meer overblijven zou scheiding en deling worden toegepast (bv. 1 m² pp.). In een dergelijk geval dient dan het hele nala­tenschap als onbeheerd te worden beschouwd.
• of niet alle erfgenamen zijn te achterhalen, of het is niet voor 100% zeker dat alle erfgenamen zijn achterhaald
• of er zijn gebruikers ter plaatse woonachtig die al dan niet afstammelingen zijn van de oorspronkelijke eigena(a)r(en) en die geen titel op de grond hebben.

In een onverdeelde boedel heeft dus niemand een rechtsgeldige titel op het gehele terrein, of de delen ervan die iemand in gebruik heeft, en dat recht is via de normale procedures van het Burgerlijk Wetboek heel moeilijk te regelen. Een bijzondere complicatie van dit probleem is dat met elke nieuwe generatie, het probleem lastiger wordt om op te lossen.

Wat zijn de consequenties?

Dit soort terreinen of panden raken buiten het economisch verkeer en worden niet optimaal benut. Er wordt illegaal gebouwd op zulke terreinen. De bewoners kunnen geen hypotheken afsluiten voor hun huis en de woningen of panden zijn in niet al te beste staat. In zulke buurten kan de overheid de infrastructuur niet op orde brengen omdat er geen eigenaar is om mee te onder­handelen.

En nu?

Omdat dit probleem helaas veel voorkomt op de eilanden van de voormalige Nederlandse Antillen, heeft de wetgever in 2007 een speciale regeling in het leven geroepen. Op grond van PB 2007 nr. 7 is het Burgerlijk Wetboek aangepast en zijn in boek 3 titel 7 nieuwe artikelen op genomen (art. 200a t/m 200h).

Op basis hiervan kunnen mensen die in een onverdeelde boedel zitten naar de rechter stappen en om toewijzing van het door hen gebruikte stuk terrein of pand vragen. De rechter is hierbij gehouden aan bepaalde wettelijke vereisten, er moet een procedure worden doorlopen, en degene(n) die hiervan gebruik willen maken, moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen.

Een hele belangrijke voorwaarde is dat de verzoeker(s) gezamenlijk of afzonderlijk aanvaardbare voorstellen doen voor ontwik­ke­ling van het stuk grond of het pand en zekerheid hebben gesteld voor de kosten verband houdende met de toekennings­procedure, de inschrijving in de openbare registers, de kosten van een kadastraal metingstuk inbegrepen, en de ontwikkeling van de zaak.

Andere voorwaarden zijn, dat men of deelgenoot in de boedel moet zijn (dus erfgenaam), of daar een stuk terrein moet gebruiken (gebruiker) of enige vorm van een band met het terrein of een deel ervan aannemelijk kan maken. Het moet bovendien aannemelijk zijn dat niet alle deelgenoten opgespoord kunnen worden of dat de waarde van de aandelen van de deelgenoten zeer gering is. 
 

De rechter vraagt hierbij aan het Land haar mening over die voorstellen. Doel van deze regeling is immers, zo geeft de memorie van toelichting aan, dat er:

“[...] een ordelijke oplossing van de problematiek van onverdeelde boedels [komt], omdat het de bedoeling is dat de gronden waar het om gaat in ontwikkeling komen, er sprake is van een behoorlijke infrastructuur en omdat de bebouwing moet voldoen aan de bouwvoorschriften.”

Wat kan de rechter doen?

De rechter kan overgaan tot:

• rechtstreekse toe deling aan de verzoeker(s)
• of overdracht van het terrein of delen ervan aan de overheid waarop de overheid dan verplicht is om tot verdeling over te gaan en het plan uit te voeren
• of overdracht aan een stichting die ingevolge haar statuten de belangen van de gebruikers behartigt en van overheidswege onder toezicht staat, een woningbouwcorporatie (zoals FKP) inbegrepen.

Welke gevallen hebben deze weg bewandeld sinds 2007? Dit zijn enkele voorbeelden:

• Soledad (Banda’bou)- afgerond.
• Een pand te Otrobanda – afgerond. Een interessant detail is dat het “plan voor ontwikkeling van de zaak” bestond uit het vragen van een monumentenvergunning om het pand te restaureren en dat is ook keurig gedaan en uitgevoerd.
• Lopend: Rancho; EJ 184/2009 inzake Wawoe/Wawu/Wowo/Wau/ Sere Wouwe, deel van Esperanza en bekend als Rancho; verzoek van bewoners.
• Lopend: Vetter EJ 152/2010 inzake Plantage Vetter ten name staand van Maria Bicento, overleden in 1872; verzoek van bewoners.

Doen of niet doen?

Het is geen eenvoudig proces, maar alleszins de moeite waard om dit te doen als U zich in een dergelijk situatie bevindt. Iemand die woont op een terrein dat een onverdeelde boedel is, of die deel uitmaakt van een familie die daar mee te maken heeft, kan nu in actie komen.

Een goed startpunt is om bij het Kadaster langs te gaan en alle informatie op te vragen over het pand of perceel in kwestie. Een volgende stap is nagaan bij Kranshi wat er bekend is over de erfgenamen. Met al deze informatie kan men zich tot het Gerecht wenden. Het is raadzaam om hierbij een advocaat in de arm te nemen.

Doen!

Uiteindelijk wordt men eigenaar of erfpachter van een terrein c.q. pand en kunnen hypotheken of leningen hierop worden gevestigd. Met zicht op het opknappen van de buurt die een fatsoenlijke infrastructuur krijgt. Dit geeft voor iedereen zekerheid en veiligheid.

Lees meer over het vermogensrecht.